TVA 9% la locuințe: termenul a fost prelungit până la 30 septembrie 2026
Cota tranzitorie de 9% trebuia să expire pe 31 iulie 2026, iar acest ghid spunea exact asta. Între timp, un atac cibernetic asupra Cadastrului a blocat înscrierile și a împiedicat finalizarea la timp a unor tranzacții aflate deja în derulare, iar Parlamentul a prelungit termenul de livrare până la 30 septembrie 2026 inclusiv, prin Legea 161/2026. Condițiile de fond nu s-au schimbat: cota tot nu se deschide pentru cumpărători noi.
De la 1 august 2025, cota standard de TVA este 21%, iar cotele reduse de 5% și 9% au fost comasate într-o cotă unică de 11%. Livrarea de locuințe a ieșit din zona cotelor reduse. Ca să nu rupă contractele aflate în derulare, legea a păstrat o cotă tranzitorie de 9%, valabilă inițial până la 31 iulie 2026 inclusiv și prelungită prin Legea 161/2026 până la 30 septembrie 2026 inclusiv.
Cea mai importantă precizare: nu mai poți intra acum
Condiția care elimină din start majoritatea celor care caută subiectul în aceste zile este aceasta: trebuie să fi încheiat până la 1 august 2025 un act juridic între vii având ca obiect plata în avans pentru achiziția acelei locuințe — în practică, un antecontract cu avans plătit.
Cu alte cuvinte: dacă pe 1 august 2025 nu aveai deja un antecontract cu avans pentru acea locuință, nu mai poți beneficia de 9%, indiferent ce semnezi acum și indiferent cât de repede s-ar mișca dezvoltatorul. Cota tranzitorie nu e o fereastră deschisă tuturor până pe 30 septembrie; e o protecție pentru cei prinși la mijloc de schimbarea cotelor.
Există și o condiție suplimentară pentru contractele semnate chiar în ultimele zile dinaintea majorării: dacă antecontractul a fost încheiat în intervalul 3–31 iulie 2025, avansul trebuie să fi fost de minimum 20% din valoarea locuinței fără TVA și achitat integral până la 31 iulie 2025.
Ce contează pentru cotă: livrarea, nu semnătura
A doua confuzie frecventă: mulți cred că e suficient ca actul de vânzare să fie autentificat până la termen. Nu este. Legea vorbește despre livrare — predarea efectivă a locuinței către cumpărător, care trebuie să se producă cel târziu pe 30 septembrie 2026 (termen prelungit prin Legea 161/2026; inițial era 31 iulie 2026). În plus, la momentul livrării locuința trebuie să fie locuibilă ca atare: finalizată, nu la stadiu de structură sau fără utilități.
Consecința practică: un bloc care primește recepția după 30 septembrie, oricât de avansat ar fi acum, îți aduce 21%, nu 9% — chiar dacă antecontractul tău e din 2024. Riscul real nu depinde de tine, ci de graficul dezvoltatorului și de autorități.
Prelungirea din august 2026, pe scurt
Termenul inițial de livrare era 31 iulie 2026. Pe 14 iulie 2026 a început un atac cibernetic asupra sistemelor informatice ale ANCPI (Cadastru), care a blocat înscrierile în cartea funciară și a împiedicat finalizarea la timp a unor tranzacții aflate deja în derulare, cu antecontract eligibil încheiat cu mult înainte. Ca răspuns, Parlamentul a adoptat Legea 161/2026 (Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026, în vigoare din 7 august 2026), care extinde termenul de livrare până la 30 septembrie 2026 inclusiv, păstrând neschimbate celelalte condiții.
Între expirarea termenului inițial (1 august) și intrarea în vigoare a legii (7 august) a existat un interval de câteva zile în care s-a aplicat deja cota standard. Pentru cei aflați în această situație, legea prevede un mecanism de restituire: dacă ai plătit 21% pentru o livrare făcută între 1 și 6 august 2026 pentru o locuință care îndeplinește toate condițiile, poți cere diferența înapoi. Cererile se depun începând cu 1 octombrie 2026, după o procedură pe care urmează să o stabilească președintele ANAF.
Toate condițiile, pe scurt
Cele patru condiții sunt cumulative: dacă una singură lipsește, tranzacția se taxează cu 21%.
- Antecontract cu avans încheiat până la 1 august 2025 (cu regula avansului de minimum 20% pentru cele semnate între 3 și 31 iulie 2025).
- Livrare până la 30 septembrie 2026 inclusiv, locuința fiind locuibilă ca atare la momentul predării.
- Suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și valoare de maximum 600.000 lei fără TVA, inclusiv terenul aferent.
- O singură locuință cu cotă redusă, individual sau împreună cu altă persoană fizică, cu condiția să nu mai fi achiziționat una cu cotă redusă începând cu 1 ianuarie 2023.
Verificarea nu e declarativă: notarul public consultă „Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA” înainte de autentificare și înscrie în act mențiunile privind cota aplicată. Dacă figurezi deja cu o achiziție cu cotă redusă din 2023 încoace, cota de 9% nu se mai aplică.
Ce se întâmplă de la 1 octombrie 2026
Toate livrările obișnuite de locuințe trec la cota standard de 21%. Rămân cu cotă redusă doar situațiile expres prevăzute: livrările din sfera politicii sociale definite în Codul fiscal și livrările către cămine de bătrâni și pensionari sau case de copii, care se taxează cu 11%.
Separat, pentru livrările de clădiri către primării destinate închirierii cu chirie subvenționată există propriul regim tranzitoriu, condiționat tot de existența unui contract încheiat înainte de 1 august 2025.
Dacă ești în situația critică: ce poți face în aceste zile
Presupunând că ai antecontract eligibil și aștepți predarea, sunt câteva lucruri utile de făcut acum, în ordinea impactului:
- Cere în scris dezvoltatorului data estimată a predării și stadiul recepției. O confirmare scrisă îți folosește și pentru negociere, și ca probă ulterioară.
- Verifică cine suportă diferența dacă predarea depășește termenul. Multe antecontracte tac pe acest subiect; unele o pun integral în sarcina cumpărătorului. Este o clauză care merită citită acum, nu în august.
- Verifică dezvoltatorul înainte de a plăti tranșe suplimentare — stare fiscală, datorii la buget, procese, insolvență. Se poate face gratuit în verificarea de firmă.
- Confirmă la notar că îndeplinești condiția „o singură locuință” și că locuința se încadrează în cele două plafoane, ca să nu descoperi problema în ziua semnării.
Cum se calculează, în cifre
Pentru o locuință de 450.000 lei fără TVA, eligibilă în toate privințele:
- cu cota tranzitorie: 450.000 × 9% = 40.500 lei TVA, total de plată 490.500 lei;
- cu cota standard: 450.000 × 21% = 94.500 lei TVA, total de plată 544.500 lei;
- diferența: 54.000 lei.
Pentru propriile tale sume, inclusiv extragerea TVA dintr-un preț care îl include deja, folosește calculatorul de TVA. Dacă tranzacția e în curs, îți pot fi utile și taxele notariale, iar pentru decizia de finanțare, comparația chirie vs. rată.
Întrebări frecvente
Mai pot cumpăra acum o locuință cu TVA de 9%?
Nu, dacă nu aveai deja un antecontract cu plata în avans încheiat până la 1 august 2025 pentru acea locuință. Cota tranzitorie nu se deschide pentru contracte noi — protejează doar achizițiile aflate în derulare la momentul majorării cotelor.
Contează data semnării actului la notar sau data predării?
Contează livrarea: locuința trebuie predată efectiv cumpărătorului până la 30 septembrie 2026 inclusiv (termen prelungit prin Legea 161/2026) și trebuie să fie locuibilă ca atare la acel moment. Un act semnat la timp, dar cu predarea după termen, nu salvează cota de 9%.
Care sunt limitele de suprafață și de preț?
Suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și o valoare de maximum 600.000 lei fără TVA, incluzând și terenul pe care este construită locuința.
Câte locuințe pot cumpăra cu cotă redusă?
Una singură, individual sau împreună cu altă persoană fizică, cu condiția să nu mai fi achiziționat o locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023. Notarul verifică acest lucru în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă înainte de autentificare.
Cât costă în bani ratarea termenului?
Diferența este de 12 puncte procentuale, între 9% și 21%. La o locuință de 500.000 lei fără TVA înseamnă 60.000 lei în plus, iar la plafonul maxim de 600.000 lei înseamnă 72.000 lei în plus.
Ce cotă se aplică după 30 septembrie 2026?
Cota standard de 21% pentru livrările obișnuite de locuințe. Rămân cu cotă redusă doar livrările din sfera politicii sociale definite în Codul fiscal, precum și cele către cămine de bătrâni și pensionari sau case de copii, care se taxează cu 11%.
De ce a fost prelungit termenul de la 31 iulie la 30 septembrie 2026?
Un atac cibernetic asupra sistemelor informatice ale ANCPI (Cadastru), început la 14 iulie 2026, a blocat înscrierile în cartea funciară și a împiedicat finalizarea la timp a unor tranzacții aflate deja în derulare. Legea 161/2026 (Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026, în vigoare din 7 august 2026) a prelungit termenul de livrare până la 30 septembrie 2026 inclusiv, păstrând neschimbate celelalte condiții.
Am plătit deja 21% la începutul lunii august — pot recupera diferența?
Da, dacă locuința îndeplinește toate condițiile și ai plătit cota standard de 21% pentru o livrare făcută între 1 și 6 august 2026 (înainte de intrarea în vigoare a legii). Cererile de restituire a diferenței față de 9% se pot depune începând cu 1 octombrie 2026, după o procedură stabilită de președintele ANAF.
Bază legală: Legea 227/2015 privind Codul fiscal, art. 291; Legea 141/2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare (Monitorul Oficial nr. 699 din 25 iulie 2025); Legea 161/2026 privind unele măsuri fiscal-bugetare (Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026), care prelungește termenul de livrare până la 30 septembrie 2026 inclusiv. Material informativ, actualizat la 10 august 2026; nu constituie consultanță fiscală sau juridică. Pentru o tranzacție concretă, verifică actele normative în vigoare și cere opinia notarului sau a unui consultant fiscal.