Impozitul la vânzarea unui imobil: 1% sau 3% și de ce nu mai există plafonul de 450.000 lei
Când vinzi un apartament, o casă sau un teren, plătești un impozit pe venitul din transfer: 3% dacă ai deținut imobilul până la 3 ani inclusiv, 1% dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani. Din 2023, impozitul se aplică pe toată valoarea — plafonul neimpozabil de 450.000 lei a fost eliminat.
Pe scurt: impozitul îl plătește vânzătorul, se calculează la valoarea din contract (dar nu mai puțin decât grila notarială a județului) și este reținut direct de notar în ziua semnării. Cota depinde de un singur lucru — de cât timp ai avut imobilul.
Cât este impozitul: 1% sau 3%
Cota se stabilește după perioada de deținere, calculată de la data la care ai dobândit imobilul până la data vânzării:
| Perioada de deținere | Cota impozitului |
|---|---|
| până la 3 ani inclusiv | 3% din valoare |
| peste 3 ani | 1% din valoare |
Nu există praguri intermediare și nici o parte neimpozabilă: se aplică o singură cotă, pe întreaga valoare a tranzacției.
De ce nu mai există plafonul de 450.000 lei
Până la finalul lui 2022, primii 450.000 lei din prețul unui imobil erau neimpozabili, iar peste acest prag se aplica 3% (deținere până în 3 ani) sau 2% (peste 3 ani). De la 1 ianuarie 2023, prin OG 16/2022, plafonul a fost eliminat, cotele au devenit 3% și 1%, iar impozitul se datorează de la primul leu. Practic, o locuință de 400.000 lei care înainte se vindea fără impozit este acum impozabilă integral.
Pe ce valoare se calculează
Baza de calcul este valoarea declarată de părți în act. Există însă o plasă de siguranță: dacă valoarea declarată este mai mică decât valoarea minimă din studiul de piață (grila notarială) realizat de camera notarilor pentru județul respectiv, impozitul se calculează la valoarea din grilă. Cu alte cuvinte, nu poți reduce impozitul declarând un preț sub grila zonei.
Cine plătește și cum
Impozitul este în sarcina vânzătorului. La autentificarea actului, notarul îl calculează, îl reține din prețul tranzacției și îl virează la stat până pe data de 25 a lunii următoare. Suma se împarte în mod egal: 50% la bugetul de stat și 50% la bugetul unității administrativ-teritoriale unde se află imobilul. Cumpărătorul suportă, de regulă, celelalte costuri — onorariul notarial și taxa de intabulare.
Vrei suma totală, cu tot cu onorariu și intabulare? Folosește calculatorul de taxe notariale, care adună cele trei costuri și îți arată cine ce plătește.
La ce imobile se aplică
Impozitul acoperă transferul oricărei proprietăți imobiliare din patrimoniul personal: apartamente, case, terenuri (cu sau fără construcții), precum și dezmembrămintele dreptului de proprietate — de exemplu uzufructul sau dreptul de superficie. Se aplică la transferul cu titlu oneros (vânzare, schimb) între persoane fizice.
Când NU se plătește impozit
Art. 111 prevede expres câteva situații scutite:
- Moștenire dezbătută în cel mult 2 ani de la deces — zero impozit. Dacă succesiunea se finalizează după 2 ani, apare un impozit de 1% pe activul net imobiliar (detalii în ghidul și calculatorul de succesiune).
- Donații între rude și afini până la gradul III inclusiv și între soți.
- Reconstituirea dreptului de proprietate prin legi speciale (retrocedări).
- Darea în plată a locuinței către bancă, pentru stingerea unui credit (o singură operațiune).
Exemple concrete
Apartament de 400.000 lei, deținut 5 ani. Deținere peste 3 ani → cota 1%. Impozit = 400.000 × 1% = 4.000 lei, plătiți de vânzător.
Același apartament, dar vândut după numai 2 ani. Deținere sub 3 ani → cota 3%. Impozit = 400.000 × 3% = 12.000 lei. Aceeași locuință, de trei ori mai mult impozit, doar pentru că a fost vândută mai repede.
Teren de 150.000 lei, deținut 10 ani. Peste 3 ani → 1%. Impozit = 1.500 lei.
Întrebări frecvente
Cât este impozitul la vânzarea unui apartament în 2026?
3% din valoarea din act dacă l-ai deținut până la 3 ani inclusiv, sau 1% dacă l-ai deținut peste 3 ani. Impozitul se aplică pe toată valoarea, nu mai există plafonul neimpozabil de 450.000 lei (eliminat din 2023).
Cine plătește impozitul, vânzătorul sau cumpărătorul?
Vânzătorul. Impozitul este reținut și virat la stat de notar în ziua semnării, iar cumpărătorul suportă de regulă onorariul notarial și intabularea. Împărțirea costurilor este negociabilă, dar impozitul pe venit din vânzare rămâne, din punct de vedere legal, în sarcina vânzătorului.
Se poate declara în act o valoare mai mică, pentru un impozit mai mic?
Impozitul se calculează la valoarea declarată în act, dar nu sub valoarea minimă din studiul de piață (grila notarială) al camerei notarilor din județ. Dacă declari sub grilă, impozitul se calculează oricum la valoarea din grilă.
Plătesc impozit dacă vând un teren?
Da. Impozitul se aplică la transferul oricărei proprietăți imobiliare din patrimoniul personal — construcții și terenuri, cu sau fără construcții — precum și la dezmembrăminte ale dreptului de proprietate (de exemplu uzufructul). Regula de 1% / 3% în funcție de perioada de deținere este aceeași.
Când NU se plătește impozit la transferul unui imobil?
Nu se datorează la moștenirile dezbătute în cel mult 2 ani de la deces, la donațiile între rude și afini până la gradul III inclusiv și între soți, la reconstituirea dreptului de proprietate prin legi speciale și la darea în plată (o singură operațiune). În rest, transferul cu titlu oneros este impozabil.
Ghiduri și calculatoare conexe
Calculator taxe notariale la vânzare-cumpărare
Onorariu notarial + impozit pe transfer + intabulare — costul total al tranzacției, defalcat pe cumpărător și vânzător.
Calculator taxe succesiune (moștenire)
Onorariu succesoral, regula celor 2 ani și impozitul de 1% pe activul net imobiliar.
Impozit pe chirii
Cât datorezi din veniturile din chirii, dacă tot păstrezi imobilul în loc să-l vinzi.
Bază legală: art. 111 din Legea 227/2015 (Codul Fiscal) privind venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal și normele metodologice de aplicare; Ordonanța Guvernului nr. 16/2022, care a eliminat plafonul neimpozabil de 450.000 lei și a stabilit cotele de 1% și 3% de la 1 ianuarie 2023. Material informativ; nu constituie consultanță fiscală. Cotele reflectă legislația în vigoare pentru 2026 — verifică valoarea din grila notarială a județului tău înainte de tranzacție.